ไม่เป็นความลับที่ปี 2564 เป็นปีที่ร้อนแรงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ บ้านขายในราคาที่สูงเป็นประวัติการณ์ สงครามประมูลมักเกิดขึ้นสำหรับสินค้าคงคลังที่มีอยู่จำกัด และไม่ใช่เรื่องแปลกที่ผู้ซื้อจะจ่ายเงินเพื่อซื้อบ้านทั้งหมดด้วยเงินสด

แม้ว่าตลาดดูเหมือนจะเป็นปกติบ้างเนื่องจากมีรายชื่อมากขึ้น แต่ปี 2022 ก็พร้อมที่จะมีปัญหาและความท้าทายที่ไม่เหมือนใครในการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สองปัจจัยมีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดในปีหน้า:

• การตัดสินใจของ Federal Reserve ในเดือนพฤศจิกายนเพื่อลดความพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจในยุคการระบาดใหญ่
• การลงทุนจากต่างประเทศกลับมาสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐในขณะที่พรมแดนของอเมริกาเปิดกว้าง

ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ในอีก 12 เดือนข้างหน้า และความสามารถในการซื้อหรือขายบ้านของคุณเป็นอย่างไร

เฟดประกาศยุติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจยุคระบาดใหญ่

ในต้นเดือนพฤศจิกายน ธนาคารกลางสหรัฐประกาศ มีแผนจะลดโครงการซื้อพันธบัตรมูลค่า 120,000 ล้านดอลลาร์ และเริ่มลดความพยายามครั้งประวัติศาสตร์เพื่อรักษาเสถียรภาพเศรษฐกิจสหรัฐ ท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19 บนรถไฟเหาะตีลังกา การตัดสินใจครั้งนี้เป็นการตอบสนองต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เมื่อมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลกลางสิ้นสุดลง ธนาคารกลางจะลดการซื้อพันธบัตรลง 15 พันล้านดอลลาร์ต่อเดือนจนถึงเดือนมกราคม

ที่เกี่ยวข้อง: ไม่ว่าคุณจะขาย ซื้อ หรือรีไฟแนนซ์ ไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดเหล่านี้สามารถช่วยได้

Mark Hamrick นักวิเคราะห์เศรษฐกิจอาวุโสและหัวหน้าสำนักงาน Washington ของ Bankrate กล่าวว่า 'การตัดสินใจของ Federal Reserve ในการลดการซื้อสินทรัพย์แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการทำให้นโยบายการเงินเป็นปกติ ซึ่งเข้าสู่โหมดวิกฤตเมื่อการระบาดใหญ่ของโรคระบาดทำให้การยึดเกาะเศรษฐกิจสหรัฐฯ แน่นแฟ้นขึ้น

ทั้งหมดนั้นดีและดี แต่สำหรับคุณ ผู้ซื้อบ้านหรือผู้ขายบ้านมีความหมายอย่างไร การสิ้นสุดของการซื้อสินทรัพย์ถูกมองโดยผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมหลายคนว่าเป็นต้นเหตุของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย และอัตราการจำนองที่สูงขึ้นหมายถึงการซื้อบ้านจะมีราคาไม่แพงสำหรับชาวอเมริกันจำนวนมาก

'การลดลงของเฟดหมายความว่าจะมีการซื้อพันธบัตรจำนองและหนี้ซื้อคืนน้อยลง ด้วยเหตุนี้ อัตราการจำนองจะเพิ่มขึ้น' เอ็ดเวิร์ด เมอร์เมลสไตน์อธิบาย ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ และผู้ก่อตั้ง One and Only Holdings ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาบูติกที่ให้บริการแก่นักลงทุน 'เมื่ออัตราการจำนองสูงขึ้น บ้านก็มีราคาแพงขึ้นหากคุณกำลังจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อ '

ในปีพ.ศ. 2565 อัตราการจำนองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 0.25 เป็น 0.5 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งอาจสร้างความแตกต่างอย่างมากสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพ

'ปัจจุบันอัตราการจำนองอยู่ระหว่าง 2.5 ถึง 3 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้นการเพิ่มขึ้น 0.25 เปอร์เซ็นต์จะทำให้ค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณเพิ่มขึ้น 20 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งถือเป็นสิ่งสำคัญ ดังนั้นจึงเป็นการดีที่สุดที่จะซื้อตอนนี้ แทนที่จะต้องซื้อในหกเดือนต่อจากนี้' Mermelstein กล่าวต่อ

การเพิ่มอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่จะส่งผลกระทบที่สำคัญที่สุดต่อตลาดระดับล่าง โดยที่จุดครึ่งหนึ่งอาจหมายถึงความแตกต่างระหว่างความสามารถในการจ่ายได้และไม่สามารถจ่ายได้ Frederick Warburg Peters ซีอีโอของ Warburg Realty .

น้ำยาทำความสะอาดพรมที่ดีคืออะไร

Warburg Peters กล่าวว่า 'ในตลาดที่สูงกว่า อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ราคาสูงขึ้น แต่ก็ไม่น่าจะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อปริมาณ'

นอกจากนี้ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยที่คาดการณ์ไว้นั้นไม่เหมาะอย่างยิ่งในช่วงเวลาที่ราคาบ้านอยู่ในระดับสูงอยู่แล้ว ตาม รายงาน Redfin เผยแพร่ในเดือนพฤศจิกายน (ซึ่งครอบคลุมช่วงสี่สัปดาห์สิ้นสุดวันที่ 14 พฤศจิกายน) ราคาขายบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 13 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบปีต่อปีเป็น 357,881 ดอลลาร์เมื่อเดือนที่แล้ว พวกเขาเพิ่มขึ้น 30 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2019 นอกจากนี้ ราคาบ้านที่เสนอขายใหม่ในช่วงเวลาที่กล่าวถึงในรายงานนั้นเพิ่มขึ้น 13 เปอร์เซ็นต์จากช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว และ 27 เปอร์เซ็นต์จาก 2019 มาอยู่ที่ค่ามัธยฐาน จาก 354,725 ดอลลาร์

Melissa Cohn รองประธานระดับภูมิภาคและผู้บริหารธนาคารจำนองกล่าวว่า 'อัตราที่สูงขึ้นจะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 20 เปอร์เซ็นต์หรือมากกว่าในปีที่ผ่านมา William Raveis สินเชื่อที่อยู่อาศัย . 'การรวมกันจะเป็นเรื่องยากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผู้คนยังสามารถซื้อได้ แต่จะสามารถซื้อพื้นที่น้อยลงได้'

ผลตอบแทนการลงทุนจากต่างประเทศในปี 2565

เนื่องจากพรมแดนของประเทศถูกปิดเป็นส่วนใหญ่ในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ ตลาดที่อยู่อาศัยจึงได้รับการปกป้องจากราคาซื้อที่พุ่งสูงขึ้นซึ่งอาจได้รับแรงหนุนจากนักลงทุนต่างชาติที่เล่นน้ำในตลาด ความเป็นจริงนี้พร้อมที่จะเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในทิศทางตรงกันข้ามเมื่อพรมแดนของอเมริกาเปิดขึ้นอีกครั้ง

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่านักลงทุนต่างชาติรอเกือบสองปีเพื่อกลับเข้าสู่ตลาดสหรัฐ เมื่อมีการเพิ่มเที่ยวบินและปัญหาคอขวดของวีซ่าต่างประเทศจะบรรเทาลง จะมีการเร่งเงินจากต่างประเทศที่ไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ เป็นการพัฒนาที่จะเป็นประโยชน์กับบางคน แต่ไม่ใช่ทุกคน

ที่เกี่ยวข้อง: 4 ขั้นตอนที่คุณต้องทำหากต้องการซื้อบ้านในปีหน้า

'ตลาดหลัก เช่น นิวยอร์ก ไมอามี่ และลอสแองเจลิส น่าจะได้ประโยชน์จากการกลับมาของนักลงทุนต่างชาติเป็นอย่างดี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ผู้ขายในเมืองเหล่านี้ได้รับประโยชน์สูงสุด เนื่องจากเมื่อนักลงทุนต่างชาติเข้าสู่ตลาด ราคาก็สูงขึ้น' Mermelstein กล่าวเสริม

อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นผู้ซื้อที่คาดหวัง การเพิ่มขึ้นนี้อาจไม่เหมาะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรวมกับอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในอนาคตอันใกล้

'ระหว่างอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นและการกลับมาของนักลงทุนต่างชาติ ค่าที่อยู่อาศัยจะแพงขึ้นอย่างแน่นอน' Mermelstein กล่าว

ถึงกระนั้น ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกคนที่เชื่อว่ามีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเช่นนี้ในอนาคต อย่างน้อยก็ไม่เกี่ยวกับนักลงทุนต่างชาติที่ท่วมท้นในตลาดในปี 2022 โดยเฉพาะอย่างยิ่งตอนนี้ที่ coronavirus สายพันธุ์ใหม่กำลังคุกคามการกลับสู่สภาวะปกติ

Ellen Sykes นายหน้าของ Warburg Realty กล่าวว่า 'ด้วยการกำเนิดของสายพันธุ์ Omicron ของ COVID ฉันคิดว่ามีการเดิมพันจำนวนมากอยู่ในอากาศ ถ้าไม่ปิด' 'ไม่น่าเป็นไปได้ที่คนส่วนใหญ่คาดการณ์ว่าจะมีการกักกัน การปิดตัว และผลกระทบต่อการเดินทางที่จะเกิดขึ้นใหม่อีกครั้ง ด้วยเหตุนี้ ฉันจึงไม่เห็นการไหลเข้าของนักลงทุนต่างชาติมากเท่าที่เราเคยคาดหวังในนิวยอร์กซิตี้และที่อื่นๆ ในประเทศ จะมีกลุ่มที่ใหญ่ขึ้นและผู้เล่นรายใหญ่เข้ามาและไปอยู่เสมอ แต่นักลงทุนรายย่อยจะไม่ได้อยู่ชั่วขณะหนึ่ง มันยากเกินไปในตอนนี้'

ซื้อกลับบ้านสำหรับผู้ซื้อบ้าน

ผู้เชี่ยวชาญที่ เปิดประตู ยังคงคาดการณ์ว่าฤดูการซื้อบ้านในฤดูใบไม้ผลิปี 2022 จะเห็นความต้องการสูงทั่วทั้งสหรัฐอเมริกา แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อาจเกิดขึ้นก็ตาม แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นและความเป็นไปได้ของการแข่งขันในการซื้อจากนักลงทุนต่างชาติที่มากขึ้น แต่ก็ยังมีตัวเลือกมากมายสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายเหมือนกัน และตลาดจะดำเนินต่อไปอย่างรวดเร็ว

ที่เกี่ยวข้อง: การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นกุญแจสู่อิสรภาพทางการเงินของคุณ

นาเดีย อาซิซ ผู้จัดการทั่วไปด้านการจำนองของ Opendoor กล่าวว่า 'แม้ว่าเราจะไม่ทราบว่าอัตราดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไร แต่เรามักจะแนะนำให้ลูกค้าเข้าใจการเงินของตนอย่างมั่นคงเพื่อกำหนดความต้องการส่วนบุคคลของพวกเขา' 'ตัวเลือกการวิจัยเป็นสิ่งสำคัญในการค้นหาผลิตภัณฑ์ทางการเงินที่ดีที่สุดที่ตรงกับความต้องการของคุณ มีผลิตภัณฑ์จำนองหลายแบบให้เลือก รวมถึงตัวเลือกการชำระเงินดาวน์ต่ำ ซึ่งอาจช่วยให้ผู้ซื้อบ้านบรรลุความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านได้'