หากคุณอยู่ในตลาดสำหรับบ้านใหม่ คุณอาจเข้าใจถึงความสำคัญของการมีคะแนนเครดิตที่มั่นคงและเงินดาวน์ที่เหมาะสมเพื่อที่จะมีคุณสมบัติในการจำนองและปิดการซื้อได้สำเร็จ แต่เธอเข้าใจอย่างถ่องแท้ไหม สำคัญแค่ไหน ปัจจัยทั้งสองนี้ได้กลายเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการแข่งขันสูงอย่างที่เราเป็นอยู่ในขณะนี้ ซึ่งมีลักษณะเฉพาะคือปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นประวัติการณ์?

อายุ 40 ปี อาศัยอยู่กับพ่อแม่

นี่คือภาพรวมของความเป็นจริงในปัจจุบันทั่วประเทศ: เงินดาวน์เฉลี่ยใน 11 เมืองใหญ่ที่มีการแข่งขันสูงที่สุดในสหรัฐอเมริกาคือ 21 เปอร์เซ็นต์ ตามการศึกษา LendingTree ใหม่ . ในบางสถานที่ เช่น ซานโฮเซ่ แคลิฟอร์เนีย ฮาร์ตฟอร์ด คอนเนตทิคัต และคลีฟแลนด์ โอไฮโอ เงินดาวน์ 22 และ 23 เปอร์เซ็นต์เป็นค่าเฉลี่ยในท้องถิ่น นอกจากนี้ ผู้ซื้อกว่า 73 เปอร์เซ็นต์ในเมืองใหญ่ที่มีการแข่งขันกันยังมี คะแนนเครดิตอย่างน้อย 720

กล่าวอีกนัยหนึ่งนี่ไม่ใช่งานปศุสัตว์ทั่วไปของคุณ หากคุณต้องการประสบความสำเร็จในการลงจอดบ้านในฝันของคุณ (หรือลงจอดที่บ้านในช่วงเวลาหนึ่ง) วิธีที่ดีที่สุดคือการเงินของคุณอยู่ในเกณฑ์ดี

'ในตลาดร้อนแดงวันนี้ สงครามประมูลเกิดขึ้นภายใน ชั่วโมง ของบ้านที่ไปตลาด ผู้ซื้อที่คาดหวังจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ที่สร้างสรรค์เพื่อให้โดดเด่นกว่าคู่แข่ง' Mark Washburn นายหน้ากับ . กล่าว เนเปิลส์ คอนโด บูทีค .

คุณจะต้องคำนึงถึงความคิดเห็นของ Washburn โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่สามแห่งด้วย ที่ ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการแข่งขันสูงที่สุด ซึ่งตามรายงานของ LendingTree คือ (เรียงตามลำดับ) ซานโฮเซ่ แคลิฟอร์เนีย (เงินดาวน์เฉลี่ย 23.67 เปอร์เซ็นต์ ร้อยละของผู้ซื้อที่มีคะแนนเครดิต 720 หรือสูงกว่า 84 เปอร์เซ็นต์); ซานฟรานซิสโก แคลิฟอร์เนีย (เงินดาวน์เฉลี่ย 21.43 เปอร์เซ็นต์ เปอร์เซ็นต์ของผู้ซื้อที่มีคะแนนเครดิต 720 หรือสูงกว่า 81 เปอร์เซ็นต์) และราลี รัฐนอร์ทแคโรไลนา (เงินดาวน์เฉลี่ยร้อยละ 20.39 ร้อยละของผู้ซื้อที่มีคะแนนเครดิต 720 หรือสูงกว่าร้อยละ 70.48)

มาดูกันดีกว่าว่าเหตุใดคะแนนเครดิตและเงินดาวน์จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งในสถานที่ตั้งที่ร้อนแรงที่สุดของประเทศและวิธีจัดลำดับก่อนที่คุณจะเริ่มดำเนินการตามกระบวนการซื้อบ้าน

รายการที่เกี่ยวข้อง

เหตุใดปัจจัยทั้งสองนี้จึงมีความสำคัญเช่นนี้

โดยพื้นฐานแล้ว มันสรุปได้ดังนี้: ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ขายสามารถจู้จี้เป็นพิเศษและเลือกข้อเสนอที่พวกเขาสบายใจที่สุด ซึ่งรวมถึงการเลือกข้อเสนอที่อาจทำให้พวกเขา ที่สุด เงินและมั่นใจว่าจะปิดได้สำเร็จโดยไม่สะดุดหรือหลุดออกจากเอสโครว์

'ในตลาดที่มีการแข่งขันสูง ผู้ซื้อต้องทำอย่างนั้น…แข่งขัน' Daren Herzberg กล่าว นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต กับ Babst + Herzberg จากนิวยอร์ก 'ผู้ขายมีวัตถุประสงค์สองประการในการเลือกผู้ซื้อ—ราคาสูงสุดและความเสี่ยงต่ำสุด'

ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ได้รับ อนุมัติล่วงหน้า สำหรับการจำนองจากผู้ให้กู้เพื่อเป็นเงินทุนในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก และสัญญาการขายจะขึ้นอยู่กับผู้ซื้อในท้ายที่สุดว่าจะได้รับจำนองนั้นหากข้อเสนอของพวกเขาได้รับการยอมรับจากผู้ขาย ในกรณีที่ผู้ซื้อที่คาดหวังไม่ได้รับการอนุมัติสำหรับการจำนองนั้น แต่พวกเขาสามารถยกเลิกสัญญาซื้อโดยปล่อยให้ผู้ขายบ้านอยู่ในเซื่องซึม

'เมื่อผู้ซื้อบ้านมีการชำระเงินดาวน์ที่สูงหรือแข็งแกร่งและคะแนนเครดิตที่ยุติธรรม จะทำให้เกิดข้อสันนิษฐานว่าผู้ซื้อสามารถจัดการกับการจำนองได้อย่างสะดวกสบาย และหากข้อเสนอของพวกเขาได้รับการยอมรับ พวกเขาจะไม่ตกจากสัญญา' Chantay Bridges จาก EXP Realty ในลอสแองเจลิส . 'สิ่งสุดท้ายที่ผู้ขายต้องการคือการเริ่มต้นด้วยผู้ซื้อและต่อมาพบว่าการอนุมัติล่วงหน้าของพวกเขาไม่เคยกลายเป็นการอนุมัติ [และ] พวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านได้'

Ryan McPartland ที่ปรึกษาเงินต้นและการจำนองของ Mortgage Acuity กล่าวว่าท่ามกลางฉากหลังดังกล่าว การจ่ายเงินดาวน์เป็นสิ่งสำคัญที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งการฝากเงินที่จริงจัง

'กระบวนการคิดทั่วไปคือ ยิ่งคุณยอมเสียเงินมากเท่าไหร่ คุณก็ยิ่งมีสกินในเกมมากเท่านั้น คุณก็จะเป็นผู้ซื้อที่แข็งแกร่งขึ้นเท่านั้น' McPartland กล่าว 'เงินดาวน์ที่มากขึ้นมักจะบ่งบอกถึงผู้ซื้อที่มีคุณภาพและจริงจังมากกว่า ความสามารถในการประหยัดเงินเป็นจำนวนมากแสดงถึงความแข็งแกร่งและความรับผิดชอบทางการเงินของผู้ซื้อ เห็นได้ชัดว่านี่ไม่ใช่กรณี แต่ในกรณีส่วนใหญ่มันเป็น

แนวความคิดนี้เป็นจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงการฝากเงินอย่างจริงจัง ซึ่งเป็นเงินฝากที่ผู้ซื้อที่มีศักยภาพจะวางลงก่อนปิดบ้านเพื่อแสดงว่าพวกเขาจริงจังกับการซื้อ

'หากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดตามสัญญาในแง่ของการรักษาความปลอดภัยข้อผูกพันการจำนองภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายสามารถเก็บเงินมัดจำของผู้ซื้ออย่างจริงจังได้ ยิ่งเงินฝากจริงจังมากเท่าไร ผู้ซื้อก็ยิ่งมีความเสี่ยงมากขึ้นเท่านั้น และผู้ขายก็มีความเสี่ยงน้อยลง ยิ่งผู้ขายมีความเสี่ยงต่ำ ข้อเสนอก็จะยิ่งน่าสนใจมากขึ้นเท่านั้น' McPartland กล่าวเสริม

ทั้งหมดนี้อธิบายได้ว่าทำไมเงินฝากจึงมีความสำคัญอย่างมาก แต่สิ่งที่เกี่ยวกับคะแนนเครดิตคุณถาม? มีหลายสาเหตุที่คะแนนเครดิตมีความสำคัญ แต่นี่เป็นข้อสังเกตที่สำคัญอย่างหนึ่งโดยเฉพาะ

Mark Meyerdirk นายหน้าหลักที่ Wahsington D.C. กล่าว เครดิตที่ดีส่งผลให้มีผลิตภัณฑ์สินเชื่อมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อบ้านเลือกได้ นายหน้าในเมือง . และเมื่อผู้ขายบ้านมีข้อเสนอมากมายให้เลือก ตัวแทนของพวกเขามักจะจัดลำดับความสำคัญโดยความแข็งแกร่งทางการเงินของผู้ซื้อที่มีศักยภาพโดยคำนึงถึงการจัดหาเงินทุนของผู้ซื้อ พิมพ์ .

'การยกเว้นข้อเสนอเงินสดผู้ซื้อที่ใช้การจัดหาเงินทุนแบบเดิมเป็นที่ต้องการของสินเชื่อ FHA หรือ VA' Meyerdirk กล่าว 'ดังนั้น ผู้ซื้อที่มีความสามารถในการ 'ไปแบบธรรมดา' มีโอกาสประสบความสำเร็จที่ดีกว่าเมื่อแข่งขันกับผู้ซื้อรายอื่น'

วิธีแยกตัวเองออกจากการแข่งขัน

จากความเป็นจริงนี้ มีหลายวิธีในการปรับปรุงโอกาสในการประสบความสำเร็จในฐานะผู้ซื้อบ้าน ซึ่งรวมถึงวิธีที่ชัดเจน: ปรับปรุงคะแนนเครดิตของคุณและเพิ่มเงินดาวน์ของคุณ

'ขณะนี้มีผู้กู้จำนวนมากที่มีเครดิตดี ด้วยเหตุนี้จึงมีความสำคัญมากขึ้นที่จะโดดเด่นในฐานะผู้กู้และรักษาเครดิตที่ดีและงบดุลที่ดี' Adem Selita, CEO และผู้ร่วมก่อตั้งของกล่าว บริษัทบรรเทาหนี้ .

วิธีที่ดีที่สุดในการปรับปรุงและรักษาคะแนนเครดิตของคุณ ได้แก่ การลดยอดคงเหลือในบัตรเครดิตและเงินกู้ต่างๆ ของคุณ การไม่ชำระเงินล่าช้า และรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) โดยรวมของคุณให้ต่ำที่สุด

'ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ DTI ของคุณต่ำที่สุด วิธีที่ง่ายที่สุดในการทำเช่นนี้คือการชำระคืนเงินกู้และภาระผูกพันที่มีขนาดเล็กลงซึ่งอาจส่งผลเสียต่อค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณและ DTI ของคุณ 'เซลิตาอธิบาย 'บัญชีที่มีแนวโน้มว่าจะเป็นผู้ร้ายในสถานการณ์นี้คือ บัญชีบัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อนักศึกษา และสินเชื่อรถยนต์ หากคุณมีบัญชีประเภทใดประเภทหนึ่งเหล่านี้และใกล้จะได้รับเงินแล้ว ให้นำเงินสดพิเศษมาจ่ายให้หมด สิ่งนี้จะลด DTI ของคุณและเป็นสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมที่ช่วยเพิ่มคะแนนเครดิตของคุณ'

ทำข้อเสนอเงินสด

หากเงินของคุณมีไม่จำกัด (ซึ่งเห็นได้ชัดว่าไม่ใช่สำหรับทุกคน) คุณอาจพิจารณาข้อเสนอเงินสดทั้งหมด ซึ่งดูเหมือนจะกลายเป็นเรื่องธรรมดาไปแล้ว ข้อเสนอเงินสดทั้งหมดเป็นสิ่งที่ดูเหมือน - การเสนอราคาด้วยเงินสดทั้งหมด หมายความว่าผู้ซื้อบ้านจะซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องค้ำประกันเงินกู้จำนองหรือรูปแบบการจัดหาเงินทุนอื่น ๆ

Washburn จาก Naples Condo Boutique กล่าวว่า 'ไม่น่าแปลกใจเลยที่ข้อเสนอเหล่านี้น่าสนใจสำหรับผู้ขายมากกว่า เนื่องจากความเสี่ยงที่การจัดหาเงินทุนของผู้ซื้อที่คาดหวังจะล้มเหลวนั้นถูกขจัดออกไปอีกครั้ง ส่งผลให้เวลาปิดทำการเร็วขึ้น' 'ข้อเสนอเงินสดทั้งหมดดูเหมือนจะสูงเป็นประวัติการณ์ในขณะนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดบ้านหลังที่สองเช่นเนเปิลส์ฟลอริดา ผู้ซื้อของเราหลายรายได้รับรู้ถึงการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในพอร์ตการเงินของพวกเขา และกำลังขยับกำไรเหล่านี้ไปสู่อสังหาริมทรัพย์'

ท่ามกลางสภาวะตลาดในปัจจุบัน ผู้ซื้อเงินสดมีข้อได้เปรียบเหนือผู้ซื้อแบบดั้งเดิมที่ต้องการหาแหล่งเงินทุนสำหรับการซื้อบ้าน Washburn กล่าว

รวมหลักฐานการโอนเงินเมื่อทำข้อเสนอ

วิธีที่ถูกกว่ามากในการทำให้การเสนอราคาบ้านของคุณมีความสามารถในการแข่งขันมากขึ้นคือการจัดเตรียมหลักฐานทางการเงินเมื่อทำการประมูลบ้าน Meyerdirk จาก Urban Brokers กล่าว โดยพื้นฐานแล้วหมายถึงการจัดเตรียมเอกสารเกี่ยวกับสินทรัพย์ทางการเงินของคุณ ซึ่งสามารถนำไปใช้เพื่อสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินของคุณกับผู้ขาย เพื่อให้มั่นใจว่าข้อตกลงจะไม่ประสบผลสำเร็จ

'ผู้ซื้อสามารถยืดหยุ่นความแข็งแกร่งทางการเงินของพวกเขาได้โดยการแสดงหลักฐานทางการเงิน' Meyerdirk อธิบาย 'ผู้ซื้อที่ทำเช่นนี้ควรแน่ใจว่าได้รวมบัญชีเกษียณอายุไว้ด้วย (สมมติว่าพวกเขามีตัวเลือกในการกู้ยืมเงินกับพวกเขา) พร้อมกับเงินในบัญชีเช็คและบัญชีออมทรัพย์ที่พวกเขาสามารถเข้าถึงได้'

ยกเว้นกรณีฉุกเฉิน

วิธีสุดท้ายในการทำให้ข้อเสนอของคุณน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้ขายคือการยกเว้นกรณีฉุกเฉินส่วนใหญ่ เป็นอีกเคล็ดลับหนึ่งที่ Washburn เสนอผู้ซื้อบ้านที่คาดหวังของเขา

'วิธีเดียวที่จะแข่งขันได้คือต้องมีเงื่อนไขสำรองให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ในข้อเสนอ' เขาอธิบาย 'เหตุการณ์ฉุกเฉินเป็นเงื่อนไขที่ต้องปฏิบัติตามก่อนที่ผู้ซื้อจะดำเนินการ ตัวอย่างเช่น ข้อเสนอของผู้ซื้ออาจขึ้นอยู่กับผู้ซื้อที่ขายบ้านของเขา หรือการประเมินมูลค่าบ้านของผู้ขาย หรือขึ้นอยู่กับการตรวจสอบทรัพย์สินในเชิงบวก'

โดยทั่วไป Washburn จะบอกลูกค้าของเขาว่าอย่าละเว้นการตรวจสอบฉุกเฉินและด้วยเหตุผลที่ดี การทำเช่นนั้นอาจนำไปสู่ความประหลาดใจอันไม่พึงประสงค์สำหรับผู้ซื้อในรูปแบบของการซ่อมแซมที่สำคัญที่อาจต้องทำบนท้องถนนหากบ้านมีปัญหาด้านโครงสร้าง แต่ในฐานะผู้ซื้อ คุณอาจพิจารณายกเว้นกรณีฉุกเฉินอื่นๆ ที่มีความสำคัญน้อยกว่า

'ตลาดทุกวันนี้หมายความว่าผู้ซื้อบ้านต้องทุ่มสุดตัวเพื่อซื้อบ้าน ในขณะที่การยกเว้นกรณีฉุกเฉินอย่างน้อยหนึ่งครั้งสามารถช่วยให้คุณโดดเด่นได้ โปรดใช้ความระมัดระวังก่อนที่จะดำเนินการป้องกันที่สำคัญเหล่านี้' Washburn กล่าว